Ya han pasado casi dos meses del sismo que nos sacudió en todos los aspectos a los mexicanos y seguramente aún hay grandes dudas respecto de los inmuebles dañados ó perdidos con motivo del mismo.
¿Qué pasa con los inmuebles referidos y en especial con los de reciente construcción?
Si bien es cierto, se trata de un evento de la naturaleza imposible de prever, también lo es que tratándose de éste tipo de inmuebles de reciente construcción la Ley Federal de Protección al Consumidor, tiene un capítulo especial dedicado a las operaciones con inmuebles, cuando intervienen como proveedores fraccionadores, constructores ó promotores de venta de inmuebles al público, todos los contratos que celebren las personas citadas tienen necesariamente que estar registrados en la Procuraduría Federal del Consumidor y además de que las personas dedicadas a la construcción deben de cumplir con una importante cantidad de requisitos y normas a fin de llevar a cabo las construcciones y en todo caso lograr la inscripción de los contratos llamados de adhesión ante dicha autoridad y no me refiero solo a requisitos legales como tal, sino más bien a normas específicas como lo es el Reglamento de Construcciones que recientemente en el año 2016 se ha actualizado en la ciudad de México entre otras disposiciones legales, a fin de que garanticen a los adquirentes de bienes inmuebles seguridad respecto de los mismos.
El constructor quedará obligado con el consumidor en el respectivo contrato de adhesión a fin de darle seguridad jurídica de que el bien que adquiere está construido conforme a las normas vigentes en la CDMX ó en la entidad correspondiente.
Entre muchas especificaciones que debe contener un contrato de compraventa de inmuebles registrados ante dicha Institución, el artículo 73 quater de la Ley referida es clave en el tema que estamos tratando y la transcribo como sigue:
“ARTÍCULO 73 QUÁTER.- Todo bien inmueble cuya transacción esté regulada por esta Ley, deberá ofrecerse al consumidor con la garantía correspondiente, la cual no podrá ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización; para los demás elementos la garantía mínima será de un año. Todos los plazos serán contados a partir de la entrega real del bien. En el tiempo en que dure la garantía el proveedor tendrá la obligación de realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados por el bien objeto del contrato.
El tiempo que duren las reparaciones efectuadas al inmueble al amparo de la garantía no es computable dentro del plazo de la misma; una vez que el inmueble haya sido reparado se iniciará la garantía respecto de las reparaciones realizadas, así como con relación a las piezas o bienes que hubieren sido repuestos y continuará respecto al resto del inmueble.”
Como ves, es clarísimo que para cuestiones de daños estructurales, que es lo que en realidad sostiene una edificación, la garantía es de cinco años, por lo que los constructores tendrán la obligación de cumplir con las garantías para el caso de daños a tu propiedad.
Por otro lado, hay que recordar que en la gran mayoría de los casos se adquieren los inmuebles bajo créditos hipotecarios, los que normalmente vienen acompañados de un seguro, será necesario determinar la cobertura del mismo y saber sus alcances y si prevé situaciones relacionadas con los sismos. Es necesario siempre que hayas estado totalmente al corriente en el pago de las mensualidades de la hipoteca ya que de no ser así, puede ser un motivo para que la aseguradora quede liberada del pago si así se hubiese pactado en el contrato correspondiente.
Hay quien podrá decir, pero se trata de un caso fortuito ó de fuerza mayor, como lo es un terremoto, es decir, un acontecimiento irresistible y ajeno a la voluntad de las partes, imposible de prever y que por tal motivo no existe responsabilidad alguna por parte del constructor. Es cierto y es probable que sea una causa excluyente de responsabilidad, pero también hay casos que no son tan simples, por lo que las autoridades de protección civil evaluarán físicamente el inmueble y dictaminarán si los daños son irreparables (perdida total del inmueble) ó bien reparables, además con pruebas periciales quedará plenamente acreditado si la estructura fue ó no construida conforme a las normas que el constructor se obligó y es en donde surge la responsabilidad.
Lo mismo para el caso de si una propiedad contigua se afectó y provocó daños a terceros, si estaba bien construída no habrá responsabilidad por el tan llamado “caso fortuito”, sin embargo si un juez determina que existió responsabilidad legal (previos peritajes respecto de la estructura y construcción ó negligencia del propietario en su mantenimiento) sin duda tendrá que haber la reparación del daño a las personas afectadas. Sugiero siempre realizar además una fé de hechos que levante un Notario Público para documentar las condiciones de la construcción incluyendo fotografías, así como también el apoyo de un Director Responsable de Obra para seguridad estructural que emita un dictamen sobre los daños.
Como puedes ver, es un tema muy delicado, tiene varias vertientes, siendo difícil dar una sola opinión generalizada, cada caso puede tener muchos matices en el que se ven involucrados diversos factores y peritos especialistas en sus respectivas materias, no solo es decir “se afectó el edificio, casa ó departamento por el temblor y ya”, hay muchos motivos incluso ajenos al mismo sismo disparadores de éstas terribles situaciones, no se puede hablar a la ligera de éste tema, tendrán que intervenir tanto autoridades de Protección Civil, como judiciales, en materia civil e incluso penal. Situaciones difíciles de resolver, que quizás si ya están empezando a estar en litigio puedan tomar incluso años, debiendo los peritos especialistas en estructuras, ser muy serios y cautelosos al rendir sus dictámenes a fin de actuar con sabiduría, conocimiento, equidad y justicia para el buen término de todos los conflictos que seguramente se están empezando a ventilar en los Juzgados. Habrá casos en los que aún estando todo en orden, por el sismo se perdió ó bien casos como en los que te comento no se encontraban bien construidas las edificaciones ó no se les dio mantenimiento adecuado y fueron detonador del daño sufrido.
Si estás en una situación semejante, lo primero que tienes que saber es el dictamen de las autoridades de Protección Civil, el cual tendrá que ser muy claro y preciso, que evite ambigüedades, revisar tu escritura ó contrato de compraventa, tu seguro, en caso de que lo tengas, entre otros documentos, así como estar en contacto con tu constructor en construcciones recientes, a fin de poder tomar decisiones asertivas a fin de concluír satisfactoriamente tan terrible situación. Mis mejores deseos que te sea útil este artículo y que puedas aclarar un poco tus dudas.
Y recuerda como siempre que ¡NO ESTAS SOLA!
Lic. Claudia Torres G.
Abogada y coach legal
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Twitter: @abogadaclaudiat
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